Investir dans l’immobilier locatif en résidence principale est une stratégie patrimoniale qui permet de se constituer un patrimoine, de bénéficier de revenus complémentaires et de profiter d’avantages fiscaux. Mais pour optimiser au mieux cet investissement, il est essentiel de connaître les dispositifs de défiscalisation immobilière existants et adaptés à ce type de projet. Cet article vous présente un panorama des principaux dispositifs en vigueur et leurs conditions d’éligibilité.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, du nom de l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, est un mécanisme de défiscalisation immobilière destiné à encourager l’investissement locatif en résidence principale dans le neuf. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle au montant investi et à la durée de location :
- Réduction d’impôt égale à 12 % du montant investi pour une durée de location minimale de 6 ans ;
- Réduction d’impôt égale à 18 % du montant investi pour une durée de location minimale de 9 ans ;
- Réduction d’impôt égale à 21 % du montant investi pour une durée de location minimale de 12 ans.
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit être situé dans une zone géographique où la demande locative est supérieure à l’offre (zones A, A bis et B1), respecter certaines normes environnementales (label BBC 2005 ou RT 2012) et être loué à titre de résidence principale à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Le loyer doit également être plafonné.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie, du nom de l’ancien ministre chargé de la Ville et du Logement Julien Denormandie, est un mécanisme de défiscalisation immobilière qui vise à encourager l’investissement locatif en résidence principale dans l’ancien avec travaux. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle au montant investi et à la durée de location :
- Réduction d’impôt égale à 12 % du montant investi pour une durée de location minimale de 6 ans ;
- Réduction d’impôt égale à 18 % du montant investi pour une durée de location minimale de 9 ans ;
- Réduction d’impôt égale à 21 % du montant investi pour une durée de location minimale de 12 ans.
Pour être éligible au dispositif Denormandie, le logement doit être situé dans une commune éligible (centre-ville de communes éligibles au dispositif « Cœur de ville » ou dans des communes ayant conclu une convention d’opération de revitalisation du territoire), faire l’objet de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération et être loué à titre de résidence principale à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Le loyer doit également être plafonné.
Le dispositif Malraux
Le dispositif Malraux, du nom de l’ancien ministre de la Culture André Malraux, est un mécanisme de défiscalisation immobilière qui vise à encourager la restauration complète d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle au montant des travaux réalisés :
- Réduction d’impôt égale à 22 % du montant des travaux pour les immeubles situés en secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ;
- Réduction d’impôt égale à 30 % du montant des travaux pour les immeubles situés en quartier ancien dégradé (QAD) ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).
Pour être éligible au dispositif Malraux, le logement doit faire l’objet d’une restauration complète (travaux de conservation, de réparation et d’amélioration) et être loué à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans. Il n’y a pas de plafonds de ressources pour les locataires ni de plafonnement des loyers.
Le dispositif Cosse
Le dispositif Cosse, du nom de l’ancienne ministre du Logement Emmanuelle Cosse, est un mécanisme de défiscalisation immobilière qui vise à encourager la mise en location de logements vacants. Il permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une déduction fiscale sur leurs revenus fonciers proportionnelle à la durée du bail et au niveau de loyer :
- Déduction fiscale égale à 15 % pour un bail intermédiaire (loyers inférieurs aux plafonds de la loi Pinel) ;
- Déduction fiscale égale à 30 % pour un bail social (loyers inférieurs aux plafonds des logements conventionnés) ;
- Déduction fiscale égale à 70 % pour un bail très social (loyers inférieurs aux plafonds des logements très sociaux).
Pour être éligible au dispositif Cosse, le logement doit être loué nu (non meublé), à titre de résidence principale et faire l’objet d’une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah). Les locataires doivent respecter certains plafonds de ressources.
En conclusion, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière adaptés à l’investissement locatif en résidence principale. Chacun d’entre eux présente des avantages fiscaux spécifiques et des conditions d’éligibilité différentes. Il est donc essentiel de bien se renseigner et de comparer ces mécanismes afin de choisir celui qui correspond le mieux à votre projet d’investissement et à votre situation patrimoniale.